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Cuál es la deuda pendiente después de la ejecución hipotecaria

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Autora Pedro Martinez

Especialista en resolución de deudas.

24 Oct, 2019

Por razones relacionadas sobre todo con la inestabilidad laboral que se vive en este país, muchos españoles se ven en la situación de no poder seguir pagando su casa. Y la realidad es que el banco no tarda en actuar en estos casos, pudiendo llegar a acudir a los juzgados para ejecutar el pago de la hipoteca.

Pues bien, ¿qué es una ejecución hipotecaria? Es la fase con la que termina el juicio, en la que se establece que el banco se quede con la vivienda para intentar saldar la deuda.

Aun así, puede quedar una cantidad pendiente por pagar después de una subasta hipotecaria, porque no se haya conseguido dinero suficiente para pagar toda la deuda.

Pero, ¿qué se puede llegar a tener que pagar, incluso tras un embargo de vivienda por deudas hipotecarias? En DeudaFix te explicamos todas las posibilidades.

¿Qué deuda me pueden reclamar tras la ejecución hipotecaria?

La ley española permite que, incluso después de que la casa se subaste, la ejecución continúe hasta que se pague la cantidad pendiente por pagar se salde, en caso de no haber conseguido liquidar la deuda en la subasta.

¿Por qué? Por lo que se llama el “principio de responsabilidad” que se recoge en el artículo 1911 del Código Civil.

Esta ley expresa que el deudor responde con todos sus bienes, presentes y futuros, al cumplimiento de las obligaciones.

Dicho esto, el pago de la deuda puede dirigirse contra:

  • El deudor principal, que es el titular de la hipoteca.
  • Cualquier fiador o avalista que aparezca en dicha hipoteca.

Pero, en las ejecuciones de hipoteca se debe considerar que, si en la demanda inicial no se incluyó a los fiadores o avalistas, no se podrá ir contra ellos después, una vez llegue la ejecución.

Veamos ahora cuáles son las cantidades que se pueden reclamar tras finalizarse el procedimiento hipotecario:

  • El principal sobrante: lo que queda por pagar de la hipoteca.
  • Los intereses remuneratorios: los intereses que conlleva la hipoteca de por sí.
  • Los intereses moratorios: los intereses que se van generando por retrasarse en el pago.
  • Las costas judiciales: los gastos que le ha generado el juicio a la otra parte, que en este caso es el banco.

Otra particularidad a tener en cuenta es que los intereses moratorios no se pueden reclamar a los fiadores o avalistas.

¿Contra quién pueden ir?

Tal como hemos visto, pueden ir contra el titular de la hipoteca o, en algunos casos, contra el avalista o fiador.

¿Y si es mi casa habitual?

Si todo este proceso es por una hipoteca sobre tu vivienda habitual, se establece un régimen especial.

Este régimen contempla que, si la cantidad conseguida en subasta no es suficiente para liquidar la hipoteca pendiente, existen dos posibilidades de quita; es decir, de no pagar parte la hipoteca, que son:

  • De un 35%, si pagas en cinco años.
  • Del 20%, si lo haces en diez.

¿Prescribe esta deuda?

Las deudas hipotecarias prescriben a los veinte años de la fecha de vencimiento que se fijó inicialmente en el préstamo para adquirir la vivienda.

Pero, siendo realistas, esta situación es prácticamente imposible que se llegue a dar. Cuando no se paga la hipoteca, el banco suele reclamar tanto extrajudicial como judicialmente.

Habitualmente los bancos esperan tres meses antes de tomar acciones legales, pero llegados a este punto el deudor ya ha acumulado intereses moratorios.

certificado de deuda pendiente hipoteca

La dación en pago, una alternativa que dan algunos bancos

En caso de que una persona con una hipoteca no pueda seguir pagando su casa, normalmente el banco se queda con ella, la lanza a subasta e intenta pagar la deuda pendiente de esta forma.

Pero la cantidad que se obtiene en la subasta a veces no es suficiente, por lo que el deudor se queda sin su vivienda y, además, con una deuda a la que sigue haciendo frente.

Si la hipoteca contempla lo que se conoce como dación en pago, basta con que entregues tu vivienda para que te liberes de la deuda. Pero no es fácil que se dé esta situación, ya que casi ninguna hipoteca en España estipula la dación de pago de forma expresa.

De hecho, la nueva Ley Hipotecaria no incluye la dación de pago como forma de protección, y no obliga a los bancos a adoptarla para hacer frente al pago de una hipoteca.

Sin embargo, si no puede pagar tu hipoteca, siempre puedes intentar solicitar la dación de pago a tu banco.

Esta tiene que ser la última opción a llevar a cabo, tras intentar resolver el problema con las siguientes opciones:

  • Antes que nada, van a ofrecerte lo que se llama un período de carencia, en el que se reduce el interés de tu hipoteca por cuatro años y se amplía el plazo de amortización, disminuyendo tu cuota.
  • Si la opción anterior no es suficiente se negocia una quita que, como vimos anteriormente, es la condonación de la deuda hipotecaria en parte; es decir, la cancelación de un porcentaje de la deuda pendiente.

En caso de que ninguna de estas dos opciones funcione, se puede pedir la dación en pago.

Aunque te adelantamos que es difícil conseguir, la dación en pago se puede obtener de dos formas:

  • Negociando directamente con el banco.
  • Si nuestro banco está adherido, podemos acogernos al Código de Buenas Prácticas Bancarias, para lo que tendremos que cumplir ciertos requisitos que demuestren que nos encontramos en el umbral de exclusión, como los ingresos de la unidad familiar, los cambios de la situación económica o especial vulnerabilidad, etc.

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En DeudaFix te podemos ayudar a través de dos opciones:

  • Reunificando tus deudas: podemos ayudarte a reunificar tus deudas. ¿Qué significa esto? En lugar de enfrentarte a todos los pagos que tienes cada mes, lo reducimos en un único pago asequible, de una cuantía menor a la que estás enfrentándote ahora mismo.
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